Każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej oraz do budynków gospodarczych znajdujących się na niej. Aby móc zapewnić trwały dostęp do wyżej wymienionych obiektów, a bezpośredni dostęp z uwagi na ich usytuowanie nie jest możliwy, należy ustanowić służebność drogi koniecznej (zwana dalej „służebnością”)
W pierwszej kolejności, należy przybliżyć definicję służebności drogi koniecznej. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ustanowienie służebności ma na celu prawne zabezpieczenie możliwości korzystania z innych nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej, na rzecz którego służebność jest ustanawiana. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż prawo do żądania ustanowienia służebności przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale także użytkownikowi wieczystemu. Istotne jest także, że ustanowienie służebności drogi koniecznej dopuszczalne jest tylko w sytuacji, w której nieruchomość władnąca i obciążona są własnością różnych osób.
Podstawą żądania przez właściciela ustanowienia na rzecz jego nieruchomości prawa służebności jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych. Jeżeli istnieje dostęp, jednak jest on nieodpowiedni, ponieważ uniemożliwia prawidłowe korzystanie z całej nieruchomości, to również taki stan faktyczny może być podstawą do wystąpienia z żądaniem ustanowienia omawianego prawa. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2006 r. (I CK 552/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 70), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, zasadą powinno być przystosowanie go do użytku zamiast ustanawiania służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów. Dostęp jest również nieodpowiedni wówczas, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. Należy też zgodzić się z poglądem, że art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej zapewniającej niezbędny dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich (postanowienie SN z dnia 7 marca 2007 r., II CSK 482/06, Lex nr 278673).
Opisywana służebność może prowadzić nie tylko przez grunty bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością władnącą, ale również przez te fizycznie nie mające styczności z gruntem nie posiadającym dostępu do drogi publicznej. Zasadą jednak jest, że drogę należy przeprowadzić przez te spośród z nich, dla których będzie to jak najmniej uciążliwe.
W literaturze panuje pogląd, iż opisywane prawo nie przysługuje współwłaścicielom kilku sąsiadujących ze sobą nieruchomości, tzn. jeżeli prawo własności przysługuje kilku osobom w stosunku do kilku nieruchomości. Jako że ustanawianie służebności w okolicznościach opisanych powyżej byłoby zupełnie niecelowe należy w pełni zgodzić się z prezentowaną opinią doktryny w tym zakresie.
Sposób ustanowienia służebności – dokładne określenie miejsca poprowadzenia drogi koniecznej, powinien zostać przeprowadzony z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale też z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Powyższe wynika bezpośrednio z art. 145 § 3 k.c. -przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno gospodarczy. Ustanowienie drogi koniecznej przez siedlisko właścicieli pozostałych nieruchomości nie powinno mieć miejsca, ze względu na spory które mogą wyniknąć w wyniku wykonywania służebności, co z kolei stoi w sprzeczności ze wspomnianym interesem społeczno-gospodarczym.
Należy pamiętać, iż w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej właściciel nieruchomości obciążonej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które przysługuje także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności. Wynagrodzenie może być jednorazowe, może też być świadczeniem okresowym. Jeżeli wynagrodzenie okresowe zostałoby ustalone na określoną kwotę, to w przyszłości istnieje możliwość zwaloryzowania go na podstawie art. 358 1 § 3 k.c.
Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona w formie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej a właścicielami nieruchomości obciążonych. W przypadku braku porozumienia lub zgody właścicieli nieruchomości przez które ma być przeprowadzona droga konieczna konieczne będzie zwrócenie się do Sądu o uregulowanie tej kwestii. Postępowanie odbywa się w trybie nieprocesowym, na wniosek zainteresowanego ustanowieniem służebności drogi koniecznej. We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Konieczny jest aby Sąd przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi publicznej przeprowadził dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe, albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Do składanego w Sądzie wniosku należy dołączyć dowód uiszczenia opłaty stałej w wysokości 200 zł.
Zaznaczenia wymaga, iż po ustanowieniu służebności drogi koniecznej istnieje możliwość zmiany treści lub sposobu jej wykonywania.
Ustanowiona służebność może zostać zniesiona jeżeli utraciła ona dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 k.c., jak również gdy dla właściciela nieruchomości władnącej potrzebny jest przejazd drogą konieczną do innych nieruchomości, na których nie ma budynków gospodarskich. W przypadku niewykonywania przysługującej służebności przez okres 10 lat – art. 293 § 1 k.c. wygasa ona ex lege.
Podsumowując, jeżeli właściciel nieruchomości nie ma dostępu do drogi publicznej, bądź budynków gospodarczych posadowionych na danym gruncie, to może on żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Może tego dokonać zarówno w formie umowy jak i w drodze postępowania sądowego. Ustanowienie opisanego prawa ma za cel zabezpieczenie normalnego korzystania z konkretnej nieruchomości.
Konrad Olczak
Prawnik
Specjalista ds. nieruchomości - Prawnik
Skoczyński Wachowiak Strykowski Kancelaria prawna Spółka Komandytowa
