Czy negatoryjne roszczenie właściciela nieruchomości sąsiedniej może zostać ograniczone lub wyłączone przepisami szczególnymi, przede wszystkim przepisami prawa budowlanego.
Niewątpliwie przepisy tzw. prawa sąsiedzkiego, w tym art. 144 KC to swoisty zbiór ograniczeń w wykonywaniu prawa własności. Zgodnie bowiem z art. 144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jak bowiem powszechnie wiadomo, korzystanie z własnej nieruchomości może oddziaływać w sposób niekorzystny na nieruchomości sąsiednie czyli takie, które znajdują się w granicach takiego oddziaływania. Z tym też wiąże się potrzeba zakreślenia granic korzystania z nieruchomości, aby wyeliminować lub zminimalizować ewentualne konflikty mogące powstać na tym tle. Wspomniany wyżej art. 144 KC dotyczy tzw. immisji pośrednich, będących działaniami na nieruchomości wyjściowej, których skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomości sąsiednie, np. poprzez wytwarzanie zapachów, wibracji czy hałasów. Przypomnieć w tym miejscu należy, iż tzw. immisje bezpośrednie, stanowiące zamierzoną, fizyczną ingerencję w nieruchomość sąsiednią, są bezwzględnie zakazane i nie ma do nich zastosowania art. 144 KC.
Przesłanką dopuszczającą immisję, na gruncie art. 144 KC, jest, by zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich nie przekraczały przeciętnej miary, wynikającej ze społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W razie przekroczenia zakreślonych w art. 144 KC granic, powstaje po stronie właściciela nieruchomości sąsiedniej tzw. roszczenie negatoryjne, którego treścią jest żądanie zaprzestania naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem może polegać na zaprzestaniu naruszeń lub też na zastosowaniu takich środków, które doprowadzą do ograniczenia immisji. Jednakże pamiętać należy, iż przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, bowiem stan zgodny z prawem oznaczać może jedynie zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, iż nie będą już one więcej przekraczały granicy „przeciętnej miary”.
W związku z powyższym nasuwa się pytanie, czy negatoryjne roszczenie właściciela nieruchomości sąsiedniej może zostać ograniczone lub wręcz wyłączone przepisami szczególnymi, na przykład przepisami prawa budowlanego. Jest to zagadnienie niewątpliwie wysoce kontrowersyjne, bowiem należy ocenić, jakie znaczenie należy przypisać uzyskaniu przez właściciela nieruchomości, na której znajduje się źródło zakłóceń, zezwolenia na wzniesienie budowli powodującej zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. A co za tym idzie, czy jest dopuszczalne roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego poprzez wyburzenie budowli zakłócającej, w sytuacji gdy została ona postawiona na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
W związku z powyższym rozważenia wymaga, jakie znaczenie ma pozwolenie na budowę w konfrontacji z ewentualnym skutecznym dochodzeniem roszczenia negatoryjnego, którego uwzględnienie może łączyć się po prostu z wyburzeniem budowli zakłócającej. Z jednej bowiem strony mamy decyzję administracyjną jaką jest pozwolenie na budowę, która uprawnia do rozpoczęcia i wykonania robót budowlanych. Z drugiej zaś strony wspominane wyżej roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości sąsiedniej. Stanowisko Sądu Najwyższego jest w tej tematyce niestety niejednolite. W orzeczeniu z dnia 19 marca 1987 roku (III CRN 53/87) Sąd Najwyższy przyjął, że ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana nie narusza praw osób trzecich, należy do organów administracji pozostających pod kontrolą NSA. Właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może zatem skutecznie zgłosić przed sądem powszechnym roszczenia negatoryjnego opartego na art. 144 KC. Natomiast w orzeczeniu z dnia 3 czerwca 1983 roku (III CRN 100/83) Sąd Najwyższy wyraził odmienny pogląd, w świetle którego właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222§2 KC w związku z art. 144 KC nie tylko zakazania immisji, które zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości (mimo uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę), ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje. Jeśli zaś chodzi o najbardziej z radykalnych rozwiązań, tj. rozebrania obiektu budowlanego, Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 16 grudnia 1992 roku (I CRN 188/92) stanął na stanowisku, iż uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222§2 KC) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócanie z tej nieruchomości (art. 144 KC), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu. Uwzględnienie roszczenia może natomiast polegać na nakazaniu podjęcia innego działania (zaniechania), jeżeli w konkretnych okolicznościach może ono prowadzić do niezakłóconego korzystania z nieruchomości sąsiedniej.
W związku z powyższymi rozważaniami należy pamiętać o wzajemnych relacjach zachodzących pomiędzy, wielokrotnie już wspominanym, art. 144 KC z przepisami ustawy Prawo budowlane oraz tym, iż orzecznictwo nie jest w tej tematyce jednolite. Roszczenie negatoryjne właściciela nieruchomości sąsiedniej podlega więc ograniczeniom a niekiedy włączeniom wynikającym z przepisów szczególnych, przede wszystkim zaś prawa budowlanego i administracyjnego.
Agnieszka Taciak
aplikant radcowski
