Jednym z najczęściej uruchamianych w praktyce ograniczeń prawa własności nieruchomości jest ograniczenie uregulowane w art. 144 KC. Jest to przepis z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego, regulujący nakaz powstrzymania się przez właścicieli nieruchomości od immisji pośrednich, czyli działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Pojęcie immisji oznacza więc działanie właściciela w obrębie jego nieruchomości, którego skutki odczuwane są w obrębie nieruchomości sąsiedniej, wg Sądu Najwyższego nieruchomości znajdującej się w promieniu działania urządzenia stanowiącego źródło zakłóceń. Działania, które mogą zostać uznane za immisje pośrednie mogą zostać zróżnicowane na ingerujące oraz blokujące.
Pośrednie immisje ingerujące, podobnie jak immisje bezpośrednie, polegają na przedostawaniu się na nieruchomość sąsiednią określonych czynników, zakłócających korzystanie z tej nieruchomości, np. dymu, trucizn powodujących zanieczyszczenia wód, nadmiernego hałasu, jeżeli nie są kierowane specjalnie na nieruchomość sąsiednią. Z kolei pośrednie immisje blokujące to zakłócenia polegające na ograniczaniu dostępu nieruchomości sąsiedniej do istotnych dla korzystania z niej wartości. Dotyczy to np. znajdujących się na nieruchomości sąsiedniej drzew, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu danej nieruchomości (wyrok SN z 22.6.1972 r., III RN 126/72, opubl. OSNCP Nr 3/1975, poz. 45). Immisją pośrednią o blokującym charakterze jest także uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej (uchwała SN z 21.3.1984 r., III CZP 4/84, opubl. OSNCP Nr 10/1984, poz. 171).
Kluczową kwestią jest ustalenie, czy dane oddziaływanie przekracza przeciętną miarę. Sąd Najwyższy uznał, że właścicielowi nieruchomości zabrania się zakłócania korzystania z cudzej nieruchomości w każdy sposób przekraczający zwykłą miarę w stosunkach miejscowych (SN z 14.11.1962 r., III CR 66/1962). Nawiązanie do stosunków miejscowych oznacza, że przeciętna miara może być rozumiana inaczej w dużym mieście, a inaczej w miejscowości uzdrowiskowej (SN z 28.12.1979 r., III CRN 249/79). Istotny jest także sposób użytkowania nieruchomości, z której pochodzą zakłócenia. Może okazać się, że powodem immisji jest wykorzystywanie nieruchomości w sposób niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanym pozwoleniem na budowę. Krótko mówiąc, za oddziaływanie przeciętnej miary możemy uznać oddziaływanie takie, które jest typowe dla danego obszaru i danego rodzaju oraz przeznaczenia nieruchomości.
Z roszczeniem negatoryjnym może wystąpić właściciel, ale także współwłaściciel, natomiast pozwanym może być ten, kto bezpośrednio narusza prawo własności w inny sposób niż poprzez pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą. Należy podzielić pogląd, że w pewnych okolicznościach naruszającym jest także ten, na czyją rzecz to naruszenie nastąpiło, bo np. wydał on takie polecenie lub z naruszenia skorzystał.
Zgodnie z art. 222 § 2 KC osobie pokrzywdzonej z tytułu immisji przekraczających przeciętną miarę i pochodzących z sąsiedniej nieruchomości przysługuje roszczenie negatoryjne (actio negatora) o charakterze majątkowym. Istotą tego roszczenia jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W zależności od okoliczności właścicielowi może przysługiwać jedno albo drugie uprawnienie, albo obydwa łącznie. Co istotne, roszczenie negatoryjne nie przedawnia się, jeśli dotyczy nieruchomości, zgodnie z art. 223 § 1 KC. Uprawnienie do żądania zaprzestania naruszeń znajduje zastosowanie w sytuacji istnienia realnego niebezpieczeństwa powtarzających się działań bezprawnych, wkraczających trwale w sferę prawa własności i ma ono na celu zapobieżenie naruszeniom w przyszłości. Przedmiotem roszczenia może być także zaniechanie przygotowań, które po zakończeniu mogą doprowadzić do zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej (SN z 3.6.1983 r., III CRN 100/83). Spełnienie roszczenia o przywrócenie stanu, w którym oddziaływania na sąsiednią nieruchomość nie będą przekraczały przeciętnej miary może polegać na zaprzestaniu takich działań lub zastosowaniu urządzeń, które ograniczą skutki immisji do odpowiedniego poziomu. Skutkiem powyższych czynności jest wyeliminowanie ingerencji osoby nieuprawnionej w sferę władztwa właściciela oraz na usunięciu skutków naruszeń, to jest doprowadzenie rzeczy do takiego stanu, w jakim była przed naruszeniem, np. zasypanie bezprawnie wykopanego rowu, rozebranie płotu. Nie jest natomiast możliwe dochodzenie w ramach roszczenia negatoryjnego rekompensaty pieniężnej za szkodę, związaną z naruszeniem prawa własności. Celem bowiem i treścią roszczenia negatoryjnego nie jest usunięcie wszelkich sutków ingerencji we własność, lecz przywrócenie i zapewnienie istnienia na przyszłość stanu zgodnego z prawem, a więc stanu władztwa nad rzeczą wolnego od ingerencji innych osób. Naprawienia szkody właściciel może domagać się na zasadach ogólnych, dotyczących odpowiedzialności odszkodowawczej, jeżeli są spełnione przesłanki tej odpowiedzialności
Jeśli konsekwencją immisji przekraczających przeciętną miarę jest powstanie szkody, to jej naprawienia można dochodzić na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności deliktowej zgodnie z art. 415 i n. KC (SN z 21.1.1976 r. III CRN 367/75). Praktyka orzecznicza dostarcza dowodów na to, że ogromna większość sporów sąsiedzkich rozpoznawanych przez sądy to sprawy odszkodowawcze. Jest oczywiste, że właściciele lub inne osoby uprawnione do władania nieruchomością dochodzą najczęściej swych praw dopiero wtedy, gdy na skutek immisji powstanie szkoda majątkowa, dająca się oznaczyć konkretną kwotą pieniężną. Większość szkód dotyczy samych nieruchomości, poddanych immisjom. Szkody na osobie występują tylko w wypadkach oddziaływania takimi czynnikami jak: zanieczyszczona woda, pyły i trujące gazy w powietrzu, hałas i wibracje. Zwłaszcza w wypadku hałasu i wibracji częściej możemy się spotkać z uszczerbkiem niemajątkowym niż poniesioną stratą majątkową. W orzecznictwie występuje tendencja do ostrożnego traktowania powództw o naprawienie szkód majątkowych, wyrządzonych pośrednimi naruszeniami własności. O ile przy immisjach materialnych i pozytywnych fakt szkody często rzuca się w oczy, o tyle przy immisjach niematerialnych i negatywnych uchwycenie uszczerbku majątkowego, poniesionego przez właściciela nieruchomości, jest trudne, a często szkoda wydaje się wątpliwa. Za przykład może posłużyć orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1960 r. W sprawie tej właściciel dochodził odszkodowania za „zeszpecenie” budynku wskutek wzniesienia w pobliżu budowli o odmiennym układzie architektonicznym oraz za zmniejszenie nasłonecznienia domu w mieście przez budynek sąsiada. Sąd oddalił oba roszczenia, dochodząc słusznie do wniosku, że nie została wyrządzona żadna szkoda, a pozwany przez wykonanie swojego prawa do zabudowy nie naruszył uzasadnionych interesów sąsiada. W razie szkód sąsiedzkich wyrządzonych przez zakłady wprawiane w ruch siłami przyrody odpowiedzialności opiera się na art. 435 KC.
Źródłem najpoważniejszych szkód sąsiedzkich są zakłady i urządzenia przemysłowe, przed którymi chroni nas art.439 KC dający możliwość żądania zapobieżenia szkodzie. Uprawnia on do przedsięwzięcia niezbędnych środków do odwrócenia grożącego niebezpieczeństwa powstania szkody, a w razie potrzeby do dania także odpowiedniego zabezpieczenia.
Osoba pokrzywdzona przekraczającym przeciętną miarę negatywnym oddziaływaniem na jej nieruchomość może także oprzeć się na ogólnych uprawnieniach z tytułu ochrony dóbr osobistych określonych w art. 23 i 24 KC. Mówiąc krótko dysponent nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone na skutek immisji przekraczających przeciętną miarę może domagać się zaniechania takich działań i wszelkich prowadzących do nich przygotowań oraz naprawienia wyrządzonych szkód, a nawet zażądać zadośćuczynienia.
Kodeks Cywilny definiuje kwestie związane z immisjami bardzo ogólnie. Próbując ocenić, czy dane oddziaływanie nosi znamiona szkodliwej immisji przekraczającej przeciętną miarę warto z jednej strony odnieść się do istniejącego orzecznictwa a z drugiej do własnej intuicji i zdrowego rozsądku. Inaczej należy potraktować na przykład hałas o podobnym natężeniu pochodzący z lokalu mieszkalnego na wsi, a inaczej z lokalu usługowego w mieście. Okazuje się, że takie zdroworozsądkowe podejście często podpowie właściwą odpowiedź na pytanie, czy dane oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość przekracza przeciętną miarę.
Agnieszka Stawicka
asystent radcowski
